首次置业 vs 租楼：真实数据算给你看（2026）

例子选区：沙田（新界典型家庭区）。单位面积取该区平均实用面积 540 尺；楼价 = 中位售价呎价 HK$12,710 × 面积。

假设：首期 20%（示例，非按保上限；首次自住 ≤HK$1,000 万可享高成数按揭，首期可更低，详见「印花税／按保」计算机）、按揭利率 3.5%（P 按/H 按近似，实际以银行为准）、还款期 30 年。这些都是假设，目的是示范算法，不是预测。

为什么用假设而非实时报价？因为利率与按保会变，硬写死数字反而误导；讲清算法，你才能把最新数字套进去。

楼价 ≈ HK$12,710 × 540 尺 = 约 HK$6,863,400。这只是楼价；真实入场还要加印花税、律师费、代理佣金、验楼与搬家装修，建议用「买楼总成本」计算机一次算清。

首期（按 30% 假设）约 HK$1,372,680；余下 HK$5,490,720 走按揭。若你符合按保条件，首期可压低，但每月供款会相应上升。

按上述假设，每月供款约 HK$24,656（只计还本付息，未含管理费、差饷地租、维修保险）。实际利率与成数不同，数字会变，请用「按揭计算机」输入你的楼价与首期重算。

关键提醒：月供是长期固定承诺，会占用你每月现金流；首期则是一次性的流动资产占用，两者都要计入「买得起」的定义。

同一区、同面积，月租 ≈ 中位租金呎价 HK$42 × 540 尺 = 约 HK$22,680（未含管理费、差饷）。这是区域中位数，个别单位会偏离。

租楼的固定支出较单纯、弹性高，但租约到期会重订租金，也面对业主加租或收回自住的不确定。

这个例子里，月供约 HK$24,656，月租约 HK$22,680，月供比月租高约 HK$1,976。这笔差额的去向有两部分：一部分在「偿还本金」——等同强迫储蓄、累积资产；另一部分是「利息与持有成本」。无论谁高谁低，重点都是把月供中的本金累积视为资产，再把买楼的一次性交易成本与持有成本摊分，才公平。

所以比较不能只看「月供−月租」这个数。要把月供中的本金累积视为资产，再把买楼的一次性交易成本与持有成本摊分，才公平。

该区毛租金回报率约 4%（推估指标）。当租金回报率低于你的按揭利率，用杠杆持有等于「每月贴钱」换资产与居住稳定；若你重视自住与长线，这未必亏，但要心里有数。

反过来，若回报率高于利率，持有本身有正现金流，但香港多数自住区两者接近，不能指望租金cover供款。

自住长持型：时间视野 7 年以上、现金流稳，买楼的摊分与稳定性价值高；先租后买也能降低买错区风险。

短住不定型：3–5 年内可能变动（工作、家庭、学校），租楼弹性通常更划算，避免交易成本摊分不足。

现金流紧型：首期或月供会压垮缓冲，就别勉强上车；先租、累积首期与应急金，比硬买更安全。

租定买没有标准答案，但要有数字才有取舍。把「预计住多久、每月可承受固定支出、必要居住条件」写下来，再用下面的计算机量化。

「买楼 vs 租楼」计算机可输入你的楼价与租值直接比；「按揭计算机」算月供；「租金负担计算机」按收入反推可租区；「首期储蓄时间表」规划入场。