先搞清楚你能借幾多，再落注

香港住宅按揭，銀行一般最高可借樓價的 40%–60%，具體取決於物業價值、是否首置、以及你的收入與還款能力。透過「按揭保險計劃」（按保），合資格的首置買家在樓價上限內最高可借至 90%，代價是繳付一筆按保保費（可選一次性或加進貸款額攤分）。

成數越高，首期壓力越小、但每月供款越多。建議先用我們的「按揭月供」與「首期儲蓄時間表」工具，把不同成數下的現金流試算一次，才決定借幾多。

銀行批核按揭時會計算「供款與入息比率」（DSR），一般要求每月供款不超過入息的 50%。同時做「壓力測試」：假設利率上升 3 個百分點後，DSR 仍不超過 50%–60%，才視為通過。

自僱、佣金收入或新入職者，銀行的要求往往更嚴，需預留更充足的入息證明與緩衝。買樓前先按「加 3%」的情景試算供款，才不會臨門一腳被削貸。

香港按揭利率通常掛鈎同業拆息（HIBOR），再加上銀行加點。當 HIBOR 高於「最優惠利率（P）計出來的封頂利率（Cap）」時，供款會按封頂利率計——所以實際供款有「現時利率」與「封頂利率」兩個情景。

利率會隨市場波動，試算時宜同時看這兩個情景，預留加息緩衝，才不會供款突然超出預算。

銀行常提供按揭現金回贈，金額通常為貸款額的一個百分比；但部分回贈會與「罰息期」綁定——在罰息期內提早還款，可能要退還部分回贈。另需預留律師費、估價費、火險與按揭保險等開支。

切勿只看回贈高低，要把利率、罰息期與總成本一併比較；回贈只是其中一項，不是全部。

你可以直接向銀行申請按揭，也可以經持牌按揭轉介代理。正規代理由銀行支付佣金（通常按貸款額的一個百分比），對借款人免費；選擇代理時應確認其持牌資格，並了解其推薦是否涵蓋多家銀行，而非只推單一機構。

留意：若有人向你收取「轉介費」或聲稱「保證批核」，應提高警覺——持牌按揭轉介代理一般由銀行支付佣金、不向借款人收費，也不會「保證批核」。