影響按揭成數的四個變數
第一個是物業本身：樓價高低、是現樓還是樓花、是自住還是出租，都會影響銀行願意借出的比例。
第二個是買方身份與收入類型：受僱、自僱、或以公司名義持有，審批取態不同；固定月薪通常比浮動收入容易評估。
第三個是還款年期，第四個是當時的監管要求。前者影響每月供款，後者影響成數上限與審批門檻。
還款能力是怎麼被評估的
銀行看的是「你每月可穩定用於供款的金額」，通常以一個比率來衡量（供款相對收入的比重）。除了新做按揭的供款，你既有的其他債務（私人貸款、信用卡分期、其他物業按揭）也會一併計算。
這解釋了為什麼「先清掉小額貸款」有時能明顯改善審批結果：它降低了你的整體債務負擔。
收入證明、稅單、強積金記錄、銀行月結單，通常都是要準備的文件；自僱人士需要更完整的收入證明與公司文件。
H 按與 P 按：波動來源不同
香港常見兩種計息方式：與銀行同業拆息掛鉤（俗稱 H 按）以及與最優惠利率掛鉤（俗稱 P 按）。兩者的分別在於利率跟隨哪個指標浮動，以及有沒有封頂安排。
H 按的利率短期波動較明顯，但多數設有以最優惠利率為基礎的封頂位；P 按相對平穩。選擇哪一種，要看你對利率波動的承受能力與當時的息口環境。
此外也要留意現金回贈與罰息期（提早還款或轉按的收費）等條款，它們的實際價值有時比表面利率差別更大。
申請前要備好的文件
身份證明、收入證明、住址證明，以及臨時買賣合約。若涉及以公司名義購買或需要擔保人，還要額外準備公司文件與擔保人的財務資料。
建議把文件掃描成電子檔、按清單一次交齊。文件缺漏往往是審批延誤最主要的原因。
批核之後還有幾步
銀行會安排物業估價，並據此計算最終貸款額。若估價低於成交價，差額需要以現金補足。
之後由律師樓處理按揭契與正式買賣合約，部分情況還需要按揭保險或火險。這些步驟都與成交日掛鉤，時間要預鬆一點。
去哪裡查最新規定
按揭成數上限、供款與收入比率的指引，以及壓力測試的計算方法，都由監管機構按市況調整。任何寫死的數字都可能過時，因此本文刻意不列出比率。
最可靠的做法是：以監管機構官方網站的最新指引為準，並直接向幾家銀行取得預先評估，兩者互相對照。