按揭成數統一 70% 之後：客戶預算應該點算（三層規則一次講清）

金管局自 2024-10-16 起統一住宅物業按揭成數上限為 70%，取消了以往按樓價分層設定成數的做法。這一層是最基本的銀行上限，客戶在沒有其他安排時，最低首期就是樓價的三成。

把這一層算錯的方式，是仍然沿用 2024 年以前的按樓價分層成數。由於政策已改，舊表格會令客戶對首期的預期出現系統性偏差。

供款與收入比率（DSR）上限為 50%：每月按揭供款加上其他債務的每月還款，不得超過每月收入的五成。這一層不是看樓價，而是看客戶的收入結構——同樣的樓價，收入不同，可借金額可以差很遠。

計算時要一併計入客戶的其他每月債務（私人貸款、信用卡分期、現有按揭等）。工具把這一項做成獨立輸入，因為它經常是「明明收入夠，但借不到目標金額」的真正原因。

按揭保險可讓合資格借款人取得高於 70% 的成數，但設有樓價與貸款額上限：樓價 1,000 萬或以下，合資格者最高 90%（非合資格 80%）；1,000 萬至 1,125 萬為同一成數但貸款上限 900 萬；1,125 萬至 1,500 萬最高 80%；1,500 萬至 1,715 萬為合資格 80%／非合資格 70%，貸款上限 1,200 萬；1,715 萬以上為 70%，樓價 3,000 萬以上不適用按揭保險。

「合資格」在工具中的定義是首置（未持有香港住宅）＋固定受薪＋自住。佣金制收入、以公司名義持有等情況，成數會落在較保守的一邊——這一點建議在客戶做功課之前就先講明，避免後段才落空。

加 2% 利率的壓力測試自 2024-02-28 起暫停。工具保留這個標註，是因為它仍是最常被客戶問起的規則之一，而答案已經與 2024 年之前不同。

要小心的是：壓力測試暫停不等於銀行不再評估還款能力。銀行仍會按 DSR 上限與自身風險政策審批，實際批出的金額可能低於按公式算出的上限。

輸入樓價、每月收入與其他每月債務，工具會分別給出「受成數約束的最高貸款」與「受 DSR 約束的最高貸款」，並取較低者作為實際可借金額，再回推最低首期與月供。這個取較低者的邏輯，是多數客戶自己試算時會漏掉的一步。

若客戶想比較「同一筆月供，可以借多少」，可以直接用按揭月供計算機反推，兩者結果應互相吻合；不吻合通常代表利率、年期或債務輸入不同。