客户预算 600 万：可以买到边啲屋苑（按区 / 按校网筛）

600 万楼价的买方，除了楼价本身，还要预备印花税、经纪佣金、律师费与杂费。以 2026 年 9 月的从价印花税税阶计，600 万楼价的 AVD 约为 3%（即 18 万），加上佣金与杂费， upfront cash 会明显高于首期。

可用买楼总成本计算机输入 600 万，一次看清现金需求。按揭方面，HKMA 自 2024-10-16 起把住宅按揭最高成数统一为 70%，即贷款额上限约 420 万；实际批核仍视入息与供款占入息比率而定。

判断 600 万能买到甚么，最稳的做法不是看叫价，而是看公开成交纪录聚合出来的中位数呎价。这个数字的意义是：在该区或该校网内，过去一段时间成交单位的中间价位，比单一叫价更能反映市场实际可成交水平。

口径要诚实：本站屋苑页与片区页标示的呎价参考，来自公开成交纪录的聚合中位数，并按实用面积口径计算；它不是即时报价，也不能保证任何单位未来的成交价。个别屋苑若成交纪录不足，会标示为数据不足。

把 600 万除以目标实用面积，可得到一条「可负担呎价上限」。例如目标 400 呎实用，上限约 15,000 元／实用呎。把这条线与各区的成交中位数呎价比对，就能初步知道哪些区域有机会。

一般而言，600 万预算在港岛选择较窄，九龙与新界部分地区选择较多。但「有机会」不代表「一定有合适单位」：楼龄、景观、管理费、实用率都会令同一区内的实际可买单位大幅不同。

若客户有校网需求，可先把候选校网列出，再在校网覆盖范围内用 600 万预算筛屋苑。这比「先睇盘、后查校网」更有效，也能避免掷界盘的风险。

要留意热门校网（如 11、12、34、41）的屋苑呎价通常较高，600 万可能只能买到较小单位或较旧楼宇。这时要与客户讨论：是坚持校网而缩小空间，还是放宽校网换取空间。

第一步：用买楼总成本计算机确定 600 万楼价的现金需求。第二步：用按揭成数计算机确认贷款额与月供范围。第三步：按目标实用面积反推可负担呎价上限。第四步：按区或校网筛出符合呎价上限的范围。第五步：在短名单内逐个屋苑查看成交中位数与数据覆盖情况。

整个流程的重点是「先定条件，后睇盘」，避免带客户看完一轮才发现预算与期望不符。