首次置業 vs 租樓：真實數據算給你看（2026）

例子選區：沙田（新界典型家庭區）。單位面積取該區平均實用面積 540 尺；樓價 = 中位售價呎價 HK$12,710 × 面積。

假設：首期 20%（示例，非按保上限；首次自住 ≤HK$1,000 萬可享高成數按揭，首期可更低，詳見「印花稅／按保」計算機）、按揭利率 3.5%（P 按/H 按近似，實際以銀行為準）、還款期 30 年。這些都是假設，目的是示範算法，不是預測。

為什麼用假設而非實時報價？因為利率與按保會變，硬寫死數字反而誤導；講清算法，你才能把最新數字套進去。

樓價 ≈ HK$12,710 × 540 尺 = 約 HK$6,863,400。這只是樓價；真實入場還要加印花稅、律師費、代理佣金、驗樓與搬家裝修，建議用「買樓總成本」計算機一次算清。

首期（按 30% 假設）約 HK$1,372,680；餘下 HK$5,490,720 走按揭。若你符合按保條件，首期可壓低，但每月供款會相應上升。

按上述假設，每月供款約 HK$24,656（只計還本付息，未含管理費、差餉地租、維修保險）。實際利率與成數不同，數字會變，請用「按揭計算機」輸入你的樓價與首期重算。

關鍵提醒：月供是長期固定承諾，會佔用你每月現金流；首期則是一次性的流動資產佔用，兩者都要計入「買得起」的定義。

同一區、同面積，月租 ≈ 中位租金呎價 HK$42 × 540 尺 = 約 HK$22,680（未含管理費、差餉）。這是區域中位數，個別單位會偏離。

租樓的固定支出較單純、彈性高，但租約到期會重訂租金，也面對業主加租或收回自住的不確定。

這個例子裡，月供約 HK$24,656，月租約 HK$22,680，月供比月租高約 HK$1,976。這筆差額的去向有兩部分：一部分在「償還本金」——等同強迫儲蓄、累積資產；另一部分是「利息與持有成本」。無論誰高誰低，重點都是把月供中的本金累積視為資產，再把買樓的一次性交易成本與持有成本攤分，才公平。

所以比較不能只看「月供−月租」這個數。要把月供中的本金累積視為資產，再把買樓的一次性交易成本與持有成本攤分，才公平。

該區毛租金回報率約 4%（推估指標）。當租金回報率低於你的按揭利率，用槓桿持有等於「每月貼錢」換資產與居住穩定；若你重視自住與長線，這未必虧，但要心裡有數。

反過來，若回報率高於利率，持有本身有正現金流，但香港多數自住區兩者接近，不能指望租金cover供款。

自住長持型：時間視野 7 年以上、現金流穩，買樓的攤分與穩定性價值高；先租後買也能降低買錯區風險。

短住不定型：3–5 年內可能變動（工作、家庭、學校），租樓彈性通常更划算，避免交易成本攤分不足。

現金流緊型：首期或月供會壓垮緩衝，就別勉強上車；先租、累積首期與應急金，比硬買更安全。

租定買沒有標準答案，但要有數字才有取捨。把「預計住多久、每月可承受固定支出、必要居住條件」寫下來，再用下面的計算機量化。

「買樓 vs 租樓」計算機可輸入你的樓價與租值直接比；「按揭計算機」算月供；「租金負擔計算機」按收入反推可租區；「首期儲蓄時間表」規劃入場。