客戶預算 600 萬：可以買到邊啲屋苑（按區 / 按校網篩）

600 萬樓價的買方，除了樓價本身，還要預備印花稅、經紀佣金、律師費與雜費。以 2026 年 9 月的從價印花稅稅階計，600 萬樓價的 AVD 約為 3%（即 18 萬），加上佣金與雜費， upfront cash 會明顯高於首期。

可用買樓總成本計算機輸入 600 萬，一次看清現金需求。按揭方面，HKMA 自 2024-10-16 起把住宅按揭最高成數統一為 70%，即貸款額上限約 420 萬；實際批核仍視入息與供款佔入息比率而定。

判斷 600 萬能買到甚麼，最穩的做法不是看叫價，而是看公開成交紀錄聚合出來的中位數呎價。這個數字的意義是：在該區或該校網內，過去一段時間成交單位的中間價位，比單一叫價更能反映市場實際可成交水平。

口徑要誠實：本站屋苑頁與社區頁標示的呎價參考，來自公開成交紀錄的聚合中位數，並按實用面積口徑計算；它不是即時報價，也不能保證任何單位未來的成交價。個別屋苑若成交紀錄不足，會標示為數據不足。

把 600 萬除以目標實用面積，可得到一條「可負擔呎價上限」。例如目標 400 呎實用，上限約 15,000 元／實用呎。把這條線與各區的成交中位數呎價比對，就能初步知道哪些區域有機會。

一般而言，600 萬預算在港島選擇較窄，九龍與新界部分地區選擇較多。但「有機會」不代表「一定有合適單位」：樓齡、景觀、管理費、實用率都會令同一區內的實際可買單位大幅不同。

若客戶有校網需求，可先把候選校網列出，再在校網覆蓋範圍內用 600 萬預算篩屋苑。這比「先睇盤、後查校網」更有效，也能避免擲界盤的風險。

要留意熱門校網（如 11、12、34、41）的屋苑呎價通常較高，600 萬可能只能買到較小單位或較舊樓宇。這時要與客戶討論：是堅持校網而縮小空間，還是放寬校網換取空間。

第一步：用買樓總成本計算機確定 600 萬樓價的現金需求。第二步：用按揭成數計算機確認貸款額與月供範圍。第三步：按目標實用面積反推可負擔呎價上限。第四步：按區或校網篩出符合呎價上限的範圍。第五步：在短名單內逐個屋苑查看成交中位數與數據覆蓋情況。

整個流程的重點是「先定條件，後睇盤」，避免帶客戶看完一輪才發現預算與期望不符。