按揭成数统一 70% 之后：客户预算应该点算（三层规则一次讲清）

金管局自 2024-10-16 起统一住宅物业按揭成数上限为 70%，取消了以往按楼价分层设定成数的做法。这一层是最基本的银行上限，客户在没有其他安排时，最低首期就是楼价的三成。

把这一层算错的方式，是仍然沿用 2024 年以前的按楼价分层成数。由于政策已改，旧表格会令客户对首期的预期出现系统性偏差。

供款与收入比率（DSR）上限为 50%：每月按揭供款加上其他债务的每月还款，不得超过每月收入的五成。这一层不是看楼价，而是看客户的收入结构——同样的楼价，收入不同，可借金额可以差很远。

计算时要一并计入客户的其他每月债务（私人贷款、信用卡分期、现有按揭等）。工具把这一项做成独立输入，因为它经常是「明明收入够，但借不到目标金额」的真正原因。

按揭保险可让合资格借款人取得高于 70% 的成数，但设有楼价与贷款额上限：楼价 1,000 万或以下，合资格者最高 90%（非合资格 80%）；1,000 万至 1,125 万为同一成数但贷款上限 900 万；1,125 万至 1,500 万最高 80%；1,500 万至 1,715 万为合资格 80%／非合资格 70%，贷款上限 1,200 万；1,715 万以上为 70%，楼价 3,000 万以上不适用按揭保险。

「合资格」在工具中的定义是首置（未持有香港住宅）＋固定受薪＋自住。佣金制收入、以公司名义持有等情况，成数会落在较保守的一边——这一点建议在客户做功课之前就先讲明，避免后段才落空。

加 2% 利率的压力测试自 2024-02-28 起暂停。工具保留这个标注，是因为它仍是最常被客户问起的规则之一，而答案已经与 2024 年之前不同。

要小心的是：压力测试暂停不等于银行不再评估还款能力。银行仍会按 DSR 上限与自身风险政策审批，实际批出的金额可能低于按公式算出的上限。

输入楼价、每月收入与其他每月债务，工具会分别给出「受成数约束的最高贷款」与「受 DSR 约束的最高贷款」，并取较低者作为实际可借金额，再回推最低首期与月供。这个取较低者的逻辑，是多数客户自己试算时会漏掉的一步。

若客户想比较「同一笔月供，可以借多少」，可以直接用按揭月供计算机反推，两者结果应互相吻合；不吻合通常代表利率、年期或债务输入不同。