实用 vs 建筑呎价：同客户比盘时最容易出事嘅一步

实用呎价＝楼价 ÷ 实用面积。建筑呎价＝楼价 ÷ 建筑面积。同一个单位、同一个楼价，分母不同，结果自然不同。

以 800 万、实用 500 呎、建筑 650 呎为例：实用呎价 16,000，建筑呎价约 12,308，实用率 76.9%。两者相差近 3,700 元，等于同一句话可以有两种完全不同的说服力。

实用面积只计单位内部可用的楼面；建筑面积还包含公用部分按比例分摊。正因如此，建筑呎价天然比实用呎价低。

第一步：两个盘都换算成同一个口径。若一个只有建筑面积、一个只有实用面积，先各自换算成同一口径再比，不要拿 A 的实用呎价去比 B 的建筑呎价。

第二步：比较实用率。同样楼价与实用面积下，实用率高的那个，住户实际可用的空间更「值」。

第三步：把「为非实用面积付了多少钱」算出来。工具的输出包含这一项：以 800 万、实用率 76.9% 计，客户约有 184.6 万是为非实用面积付出。

第四步：两条呎价与实用率一起列给客户，不要只报一条。混用口径的比较，是日后客户发现「同区另一边报的呎价平几千」时最难解释的一种误会。

实用率取决于楼宇设计：楼层数、单位数、公用设施（大堂、升降机、走火梯、平台）所占的比例。单幢楼与大型屋苑、不同年代的楼宇，实用率并不一样。

因此「同区呎价」本身也需要先统一口径。同区两个盘呎价的差距，有一部分可能纯粹来自实用率不同，而不是价格真有多大差别。本文只提供算法，不提供任何屋苑的呎价参考值。

有些资料来源只提供建筑面积。处理方式是：不以它推导实用呎价，而是明确标示「此为建筑呎价口径」，并在向客户报数时一并说明。

若同一屋苑有其他单位载有实用面积，可以用「同屋苑、同类型单位」的实用率做一次换算，但换算值属估算，必须标明是估算。不同屋苑之间互相套用实用率，误差会明显放大，不建议。

把两个要比较的盘的楼价、实用面积、建筑面积一起输入实用／建筑呎价比较计算机，取得同一口径的两组数字与实用率。若其中一个盘缺实用面积，就先回头找，而不是先用建筑呎价凑一句结论。