三個數字，一個算式
第一個數字是年租金：月租 × 12。注意這一步已經藏了第一個選擇——用「叫租」還是「實際租出價」。用叫租算出來的回報，通常比實際成交租金樂觀。
第二個數字是樓價：用買入價，而不是估價或叫價。用叫價計，回報會被系統性壓低。
第三個數字是回本年期：樓價 ÷ 年租金淨額。它與「租金回報率」是同一件事的兩種講法，回報率是年租金 ÷ 樓價，回本年期是其倒數。
以 800 萬樓、月租 22,000 為例：年租金 264,000，毛租金回報率 3.3%，回本約 30.3 年（租售比約 364 個月）。把這三個數字輸入租金回報率計算機，可以直接取得同一組結果。
陷阱：口徑比公式更容易出事
面積口徑：呎租用實用面積還是建築面積？同一個單位，兩個口徑的呎租可以相差兩三成。回報率用總價計，看似不受面積影響，但如果你一邊用建築面積的呎租、一邊用實用面積的樓價去推回報，兩邊就對不上。
租金口徑：毛租（租客實付）與淨租（扣管理費、差餉、地租、維修與空置後）是兩個數。用毛租算出來的是毛回報，很多「回報 4%」的說法其實是毛回報。
費用口徑：差餉、地租、管理費由業主還是租客承擔，會直接改變淨現金流。這幾項在不同樓盤、不同租約下並不統一。
以上三項都不是計算問題，是「你先講清楚用邊個口徑」的問題。向客戶報回報率時，前面加一句「毛回報、按實用面積、以叫租計」，比事後爭論有用得多。
毛回報與淨回報差幾多：一個示範
同一筆 800 萬樓、月租 22,000：毛回報 3.3%。若假設管理費及代理費佔年租 5%、年固定開支（差餉、地租、維修）12,000，淨年租金為 264,000 − 13,200 − 12,000 = 238,800，淨回報降至約 2.99%，回本年期由 30.3 年拉長到約 33.5 年。
差距全部來自那 5% 與 12,000。這兩個數是輸入值，不是市場報價——本文用它示範算法，實際數字應按該盤的實際情況填入。
空置率同理：把空置率由 0 改成一個月（約 8.3%），年租金與回報率會同步下降。長期空置的單位，毛回報與實際到手回報的差距會很明顯。
用社區租金做交叉參考
單一盤的租金容易被叫租與個別條件影響。要看「這個回報是否合理」，可以拿同社區的整體租金水平對照一次——本站的社區頁收錄了按真實租務紀錄計算的平均租金呎價，可作為方向性參考。
要留意本站社區數據的性質：平均租金呎價由收錄的真實租務計算（已剔除放盤），而通勤時間屬本站策展口徑、非官方統計。它可以幫你判斷一個叫租是否離譜，但不能取代你對該盤的實際了解。
自查兩步
第一步：確認三個數字的來源（樓價是買入價、租金是實際租出價還是叫租、年租金是否已扣空置）。
第二步：把管理費、年固定開支如實填入，看淨回報與毛回報的差距是否合理；差距過大通常代表某一項輸入與實際不符。