三个数字，一个算式
第一个数字是年租金：月租 × 12。注意这一步已经藏了第一个选择——用「叫租」还是「实际租出价」。用叫租算出来的回报，通常比实际成交租金乐观。
第二个数字是楼价：用买入价，而不是估价或叫价。用叫价计，回报会被系统性压低。
第三个数字是回本年期：楼价 ÷ 年租金净额。它与「租金回报率」是同一件事的两种讲法，回报率是年租金 ÷ 楼价，回本年期是其倒数。
以 800 万楼、月租 22,000 为例：年租金 264,000，毛租金回报率 3.3%，回本约 30.3 年（租售比约 364 个月）。把这三个数字输入租金回报率计算机，可以直接取得同一组结果。
陷阱：口径比公式更容易出事
面积口径：呎租用实用面积还是建筑面积？同一个单位，两个口径的呎租可以相差两三成。回报率用总价计，看似不受面积影响，但如果你一边用建筑面积的呎租、一边用实用面积的楼价去推回报，两边就对不上。
租金口径：毛租（租客实付）与净租（扣管理费、差饷、地租、维修与空置后）是两个数。用毛租算出来的是毛回报，很多「回报 4%」的说法其实是毛回报。
费用口径：差饷、地租、管理费由业主还是租客承担，会直接改变净现金流。这几项在不同楼盘、不同租约下并不统一。
以上三项都不是计算问题，是「你先讲清楚用边个口径」的问题。向客户报回报率时，前面加一句「毛回报、按实用面积、以叫租计」，比事后争论有用得多。
毛回报与净回报差几多：一个示范
同一笔 800 万楼、月租 22,000：毛回报 3.3%。若假设管理费及代理费占年租 5%、年固定开支（差饷、地租、维修）12,000，净年租金为 264,000 − 13,200 − 12,000 = 238,800，净回报降至约 2.99%，回本年期由 30.3 年拉长到约 33.5 年。
差距全部来自那 5% 与 12,000。这两个数是输入值，不是市场报价——本文用它示范算法，实际数字应按该盘的实际情况填入。
空置率同理：把空置率由 0 改成一个月（约 8.3%），年租金与回报率会同步下降。长期空置的单位，毛回报与实际到手回报的差距会很明显。
用片区租金做交叉参考
单一盘的租金容易被叫租与个别条件影响。要看「这个回报是否合理」，可以拿同片区的整体租金水平对照一次——本站的片区页收录了按真实租务纪录计算的平均租金呎价，可作为方向性参考。
要留意本站片区数据的性质：平均租金呎价由收录的真实租务计算（已剔除放盘），而通勤时间属本站策展口径、非官方统计。它可以帮你判断一个叫租是否离谱，但不能取代你对该盘的实际了解。
自查两步
第一步：确认三个数字的来源（楼价是买入价、租金是实际租出价还是叫租、年租金是否已扣空置）。
第二步：把管理费、年固定开支如实填入，看净回报与毛回报的差距是否合理；差距过大通常代表某一项输入与实际不符。