一单 600 万：三层逐步计
第一层，佣金总额：楼价 × 佣金总率。以 2% 计，600 万 × 2% = 120,000。
第二层，两行分账：把 120,000 按议定的分账比例拆成「挂盘方（listing）」与「成交方（selling）」两边。以各占 50% 计，每边 60,000。
第三层，行内拆账：每边的 60,000 再按公司与 agent 的比例拆分。以公司抽 50% 计，agent 各得 30,000，公司各得 30,000。这一层的算式是「该边金额 ×（1 − 公司抽成比例）」。
以上三个比例都是输入值。工具把三层拆成独立输入，就是因为实务上三者会由不同的人在不同时间谈定。
比例从哪来：惯例，不是法例
二手市场「买卖双方各 1%」是市场惯例，属可协商范围，并非法律或监管规定的固定比例。一手市场的佣金结构变动更频繁：据 am730 2024 年报道，四大代理行自 2024-01-01 起发出内部通告，要求一手实收佣金最少 2%；据星岛头条报道，淡市时一手佣金的竞争情况更为复杂。
这些属媒体整理的市场情况，不是监管标准。本文与工具都不列「标准比例」，只提供可配置的算式。凡对外引用比例，都应保留年份与出处。
拆账之前，先讲清四件事
一是佣金总率，以及由哪一方支付；二是分账比例与它对应的定义（谁是挂盘方、谁带客）；三是行内抽成比例；四是是否有任何回佣或回赠安排——这一项若不在事前写清楚，事后最容易出现分歧。
把这四项在合作开始时以书面确认为好。这不是法律意见，而是把算式的输入先固定下来，避免日后对「应该打几多」有不同理解。
同一单，买方要准备多少现金
分账是收入侧的算法，客户关心的则是支出侧。同一宗 600 万成交，买方要准备的现金是楼价加上从价印花税、买方佣金、律师费与杂费；买方佣金只计买方自己付的那一边，不计卖方佣金。
把两边一起算的好处是：当客户或行家问「这单的成本结构」，你可以同时说清楚买方付多少、佣金总额多少、各方分到多少，而不需要分成两次查数。
自查两步
第一步：确认三个比例都填成议定值，而不是预设值——预设值只是起点。
第二步：把三层结果加总核对，两边之和应等于佣金总额，公司与 agent 之和应等于该边金额。任何一项对不上，通常代表某个比例被重复套用。