實用 vs 建築呎價：同客戶比盤時最容易出事嘅一步

實用呎價＝樓價 ÷ 實用面積。建築呎價＝樓價 ÷ 建築面積。同一個單位、同一個樓價，分母不同，結果自然不同。

以 800 萬、實用 500 呎、建築 650 呎為例：實用呎價 16,000，建築呎價約 12,308，實用率 76.9%。兩者相差近 3,700 元，等於同一句話可以有兩種完全不同的說服力。

實用面積只計單位內部可用的樓面；建築面積還包含公用部分按比例分攤。正因如此，建築呎價天然比實用呎價低。

第一步：兩個盤都換算成同一個口徑。若一個只有建築面積、一個只有實用面積，先各自換算成同一口徑再比，不要拿 A 的實用呎價去比 B 的建築呎價。

第二步：比較實用率。同樣樓價與實用面積下，實用率高的那個，住戶實際可用的空間更「值」。

第三步：把「為非實用面積付了多少錢」算出來。工具的輸出包含這一項：以 800 萬、實用率 76.9% 計，客戶約有 184.6 萬是為非實用面積付出。

第四步：兩條呎價與實用率一起列給客戶，不要只報一條。混用口徑的比較，是日後客戶發現「同區另一邊報的呎價平幾千」時最難解釋的一種誤會。

實用率取決於樓宇設計：樓層數、單位數、公用設施（大堂、升降機、走火梯、平台）所佔的比例。單幢樓與大型屋苑、不同年代的樓宇，實用率並不一樣。

因此「同區呎價」本身也需要先統一口徑。同區兩個盤呎價的差距，有一部分可能純粹來自實用率不同，而不是價格真有多大差別。本文只提供算法，不提供任何屋苑的呎價參考值。

有些資料來源只提供建築面積。處理方式是：不以它推導實用呎價，而是明確標示「此為建築呎價口徑」，並在向客戶報數時一併說明。

若同一屋苑有其他單位載有實用面積，可以用「同屋苑、同類型單位」的實用率做一次換算，但換算值屬估算，必須標明是估算。不同屋苑之間互相套用實用率，誤差會明顯放大，不建議。

把兩個要比較的盤的樓價、實用面積、建築面積一起輸入實用／建築呎價比較計算機，取得同一口徑的兩組數字與實用率。若其中一個盤缺實用面積，就先回頭找，而不是先用建築呎價湊一句結論。