香港买房按揭贷款利率：H按与P按怎么影响月供

H按（HIBOR Plan）的息率挂钩港元拆息（HIBOR），银行会在此基础上加一个固定息差，例如 H+1.3%。因为拆息每天波动，H按的实际息率会随市场资金面变化。

P按（Prime Plan）则挂钩最优惠利率（P），息率是 P 减某个固定点数，例如 P-2.5%。最优惠利率由各家银行自行决定，变动频率远低于拆息，所以 P 按的息率相对稳定。

两种计划都会设一个封顶位：H按通常以 P 减某个点数作为上限，P按则以本身的 P 减点数封顶。意思是无论市场拆息升得多高，你的按揭息率都不会超过这个封顶位。

这正是香港按揭与海外浮动利率不同的地方：封顶位让月供有一个可预期的上限。比较计划时，比起追逐当下的低息，更应看谁的封顶位对你更有利。

以一笔 500 万贷款、30 年还款为例，年利率由 3.5% 升到 4.5%，每月供款会增加约数千元，30 年总利息的差距可以多达上百万元。利率看来只差一个百分点，但因为摊分在几十年，复利效应会被放大。

所以试算时不要只看「现在几多」，要把不同利率都跑一遍。把楼价、首期、年期和几个利率假设输入月供计算机，就能直接看到月供与总利息的差距。

拆息与最优惠利率都会随美国息口、本地资金面变化。想了解当下水平，最直接是看各大银行公布的 H 按与 P 按实际息率，或留意金管局与银行公会的数据。

但要注意，银行公布的封顶位与实际加点会随市况调整，今天适合的计划在半年后未必仍然最划算。签订按揭前，建议同时向几间银行取报价再比较。

月供只是其中一环。银行批核按揭时还会做压力测试（假设利率上升某个幅度，你仍要能供得起）、审查你的入息与负债比率，并按物业与贷款额决定按揭成数，高成数还要买按揭保险。

把这些条件一起考虑，才是对「买不买得起」的完整答案。先用月供计算机试不同利率，再用供款能力计算机看自己能借到几多，两步合起来更稳妥。