交楼前同客户一齐过一次：收楼验楼清单 12 项

很多买家第一次置业，不清楚哪些问题应在成交前提出。代理在场不只是见证，更是把「口头承诺」转成「书面纪录」的桥梁。验楼时发现的问题，可以成为成交前修缮、减价或保留按金的依据。

本文只提供检查流程，不构成工程或法律意见。结构性、防水或电力问题应交由合资格人士进一步检验。

一、墙身与天花：检查是否有裂缝、水渍或油漆剥落。新批灰的墙身可能掩盖旧裂痕，要留意修补痕迹。二、窗边与冷气位：窗框四周是常见渗水点，特别是旧楼或曾改装的单位。三、浴室与厨房墙身：用手背感受墙身是否有湿气，检查地砖缝隙有无发霉。四、楼下天花：如可行，观察楼下单位天花有无水渍，可间接判断本单位去水是否渗漏。

渗水问题往往不是即时可见，雨天后才会浮现。成交前如无法在雨后检查，应在临约中注明保留追索权。

五、水龙头与去水：打开所有水龙头，观察水压与去水速度；同时检查洗手盆、浴缸、厨房星盆的去水是否畅顺。六、电箱与插座：测试主要插座是否有电，电箱标示是否清楚，保险丝或断路器是否运作正常。七、窗门锁具：开关所有窗户与大门，检查锁具、把手、门铰是否顺畅。八、冷气机：检查机身是否有严重锈蚀、运作时有无异响、排水是否畅顺。

这四项是日常最易出问题的地方，也是买家入住后第一个月最常投诉的项目。逐项测试并拍照纪录，可大幅减少争议。

九、地板与地砖：检查是否有空心、裂缝或翘起；木地板要注意是否有水渍变形。十、灯具与通风：测试所有灯掣与灯泡，检查抽气扇与浴室通风是否运作。十一、杂物与清洁：确认单位是否已按协议清空，垃圾与旧家具是否已移除。十二、钥匙与遥控：点算所有门匙、信箱匙、车卡、门禁卡与停车位遥控，并现场测试。

第十二项看似琐碎，但成交后才发现缺匙或门禁卡失效，处理起来会很费时。

根据经验，渗水、去水缓慢、电力负荷不足与窗框老化，是最常在入住后两三个月才明显浮现的问题。它们在晴天或短时间检查中不易察觉，因此验楼时要特别留意相关位置，并要求卖方提供近期维修纪录。

把验楼结果写成清单，由双方签署或透过通讯软件确认，是减少日后争议的最有效方法。

本站已有睇楼与验楼清单工具，可让客户在见面前先下载，现场逐项打勾。代理的角色是带领客户走一遍，并把发现的问题即时记录。

清单的价值不在于「找到所有问题」，而在于「有系统地确认基本状况」。遇到超出清单范围的结构或工程问题，应转介合资格验楼师或工程顾问。