影响按揭成数的四个变数
第一个是物业本身：楼价高低、是现楼还是楼花、是自住还是出租，都会影响银行愿意借出的比例。
第二个是买方身份与收入类型：受雇、自雇、或以公司名义持有，审批取态不同；固定月薪通常比浮动收入容易评估。
第三个是还款年期，第四个是当时的监管要求。前者影响每月供款，后者影响成数上限与审批门槛。
还款能力是怎么被评估的
银行看的是「你每月可稳定用于供款的金额」，通常以一个比率来衡量（供款相对收入的比重）。除了新做按揭的供款，你既有的其他债务（私人贷款、信用卡分期、其他物业按揭）也会一并计算。
这解释了为什么「先清掉小额贷款」有时能明显改善审批结果：它降低了你的整体债务负担。
收入证明、税单、强积金记录、银行月结单，通常都是要准备的文件；自雇人士需要更完整的收入证明与公司文件。
H 按与 P 按：波动来源不同
香港常见两种计息方式：与银行同业拆息挂钩（俗称 H 按）以及与最优惠利率挂钩（俗称 P 按）。两者的分别在于利率跟随哪个指标浮动，以及有没有封顶安排。
H 按的利率短期波动较明显，但多数设有以最优惠利率为基础的封顶位；P 按相对平稳。选择哪一种，要看你对利率波动的承受能力与当时的息口环境。
此外也要留意现金回赠与罚息期（提早还款或转按的收费）等条款，它们的实际价值有时比表面利率差别更大。
申请前要备好的文件
身份证明、收入证明、住址证明，以及临时买卖合约。若涉及以公司名义购买或需要担保人，还要额外准备公司文件与担保人的财务资料。
建议把文件扫描成电子档、按清单一次交齐。文件缺漏往往是审批延误最主要的原因。
批核之后还有几步
银行会安排物业估价，并据此计算最终贷款额。若估价低于成交价，差额需要以现金补足。
之后由律师楼处理按揭契与正式买卖合约，部分情况还需要按揭保险或火险。这些步骤都与成交日挂钩，时间要预松一点。
去哪里查最新规定
按揭成数上限、供款与收入比率的指引，以及压力测试的计算方法，都由监管机构按市况调整。任何写死的数字都可能过时，因此本文刻意不列出比率。
最可靠的做法是：以监管机构官方网站的最新指引为准，并直接向几家银行取得预先评估，两者互相对照。