先搞清楚你能借多少，再落注

香港住宅按揭，银行一般最高可借楼价的 40%–60%，具体取决于物业价值、是否首置、以及你的收入与还款能力。透过「按揭保险计划」（按保），合资格的首置买家在楼价上限内最高可借至 90%，代价是缴付一笔按保保费（可选一次性或加进贷款额摊分）。

成数越高，首期压力越小、但每月供款越多。建议先用我们的「房贷月供」与「首期储蓄时间表」工具，把不同成数下的现金流试算一次，才决定借多少。

银行批核按揭时会计算「供款与入息比率」（DSR），一般要求每月供款不超过入息的 50%。同时做「压力测试」：假设利率上升 3 个百分点后，DSR 仍不超过 50%–60%，才视为通过。

自雇、佣金收入或新入职者，银行的要求往往更严，需预留更充足的入息证明与缓冲。买楼前先按「加 3%」的情景试算供款，才不会临门一脚被削贷。

香港按揭利率通常挂钩同业拆息（HIBOR），再加上银行加点。当 HIBOR 高于「最优惠利率（P）计出来的封顶利率（Cap）」时，供款会按封顶利率计——所以实际供款有「现时利率」与「封顶利率」两个情景。

利率会随市场波动，试算时宜同时看这两个情景，预留加息缓冲，才不会供款突然超出预算。

银行常提供按揭现金回赠，金额通常为贷款额的一个百分比；但部分回赠会与「罚息期」绑定——在罚息期内提早还款，可能要退还部分回赠。另需预留律师费、估价费、火险与按揭保险等开支。

切勿只看回赠高低，要把利率、罚息期与总成本一并比较；回赠只是其中一项，不是全部。

你可以直接向银行申请按揭，也可以经持牌按揭转介中介。正规中介由银行支付佣金（通常按贷款额的一个百分比），对借款人免费；选择中介时应确认其持牌资格，并了解其推荐是否涵盖多家银行，而非只推单一机构。

留意：若有人向你收取「转介费」或声称「保证批核」，应提高警觉——持牌按揭转介中介一般由银行支付佣金、不向借款人收费，也不会「保证批核」。